Checklist achat immobilier LCD : 25 vérifications avant de signer un compromis
Le moment le plus dangereux d’un investissement est souvent celui où l’on tombe amoureux du bien. Belle lumière, décoration facile à imaginer, « potentiel Airbnb » évident… et la checklist passe au second plan.
Voici 25 vérifications à faire avant de signer.
Zone et demande
- Quels sont les moteurs de demande toute l’année ?
- Quelle est la saisonnalité réelle ?
- Le micro-quartier est-il pratique à pied ?
- Quels prix pratiquent les concurrents comparables ?
- Quelle stratégie de repli en location moyenne/longue durée ?
Réglementation
- La mairie autorise-t-elle l’usage envisagé ?
- Un enregistrement ou changement d’usage est-il nécessaire ?
- Le règlement de copropriété est-il compatible ?
- Les dernières AG signalent-elles un conflit sur la LCD ?
- Les règles locales sont-elles susceptibles d’évoluer à court terme ?
Bien et travaux
- DPE et travaux énergétiques potentiels
- Électricité/plomberie/chauffage
- Isolation phonique et nuisances
- Coût réaliste des travaux
- Budget mobilier, décoration et photo
Chiffres
- Chiffre d’affaires prudent
- Taux d’occupation prudent
- Commission plateformes
- Ménage/linge/conciergerie
- Charges fixes + provision maintenance
Financement et sécurité
- Accord bancaire réaliste
- Trésorerie restante après achat
- Assurance adaptée
- Fiscalité modélisée
- Scénario de sortie/revente
Les trois documents que je relirais deux fois
Le règlement de copropriété, les procès-verbaux d’AG et le prévisionnel complet. C’est souvent là que se cachent les détails capables de transformer un « super deal » en mauvaise décision.
La règle du scénario prudent
Refais les calculs avec travaux +10 %, revenu -15 % et une dépense imprévue. Si le projet devient immédiatement impossible, tu n’as pas de marge de sécurité.
Approfondis avec : réglementation LCD 2026, calcul de rentabilité nette et dossier bancaire.
Télécharge le guide LCD Booster pour structurer ton projet étape par étape.
Comment utiliser cette checklist sans te perdre
Classe les 25 points en trois couleurs : vert = validé avec preuve, orange = hypothèse à confirmer, rouge = risque bloquant. Tu ne signes pas tant qu’un point rouge critique reste sans réponse.
1 à 5 — La demande doit être prouvée
Ne te contente pas d’un « c’est touristique ». Documente au moins trois moteurs de demande, la saisonnalité et plusieurs comparables. Vérifie aussi ce qui se passe hors saison.
6 à 10 — Le juridique peut annuler tout le reste
Une interdiction de copropriété ou une autorisation impossible rend inutile toute simulation de rendement. Obtiens les documents et, si nécessaire, une réponse écrite de la mairie ou d’un professionnel compétent.
11 à 15 — Les travaux ont toujours une marge d’erreur
Prends des devis avant de t’engager lorsque le projet dépend d’une rénovation. Ajoute une marge de sécurité. Un chantier qui dépasse de 15 % peut absorber ton apport destiné au mobilier.
16 à 20 — Le chiffre d’affaires n’est pas la marge
Fais apparaître chaque charge sur une ligne séparée. Si tu délègues, demande une offre écrite. Si tu gères seul, valorise ton temps et prévois les remplacements.
21 à 25 — Le projet doit survivre à un imprévu
Après notaire, travaux et ameublement, il doit rester une trésorerie. Simule une panne, un mois faible et un changement de stratégie. Un investissement robuste ne dépend pas d’un seul scénario parfait.
Les 5 preuves à avoir dans ton dossier
- document ou lien officiel sur la réglementation locale ;
- règlement de copropriété + derniers PV d’AG ;
- devis travaux et ameublement ;
- prévisionnel sur trois scénarios ;
- solution de repli en location meublée ou mobilité.
Le dernier test avant compromis
Explique le projet à quelqu’un qui ne connaît pas le bien en cinq minutes : pourquoi cette zone, pourquoi ce produit, combien il rapporte en prudent, quels sont les trois plus gros risques, et quel est le plan B. Si tu bloques sur une réponse, continue l’analyse.